Решение Московское УФАС России от 14.03.2025 N 077/07/00-2398/2024

Комиссия Московского УФАС России по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия) в составе:

"..."

при участии "...",

рассмотрев жалобу МКИБ "Р" ООО (далее - Заявитель) на действия ООО "П" (далее - Организатор торгов) при проведении аукциона по реализации имущества должника (извещение N 23000045520000000149, лоты NN 1-35, далее - Торги),

в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В адрес Московского УФАС России поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов при проведении Торгов.

Торги проводятся в соответствии с статьями 447 - 449 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве); Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"; Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; Законом Российской Федерации от 06.04.2011 N 63-ФЗ "Об электронной подписи"; Федеральным законом от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных"; Регламентом ЭТП; Соглашением ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30.04.2015 "О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнении судебных решений и актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество"; Федеральным законом от 07.08.2001 N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" (далее - ФЗ N 115).

Таким образом, проведение спорного аукциона является обязательным в силу действующего законодательства, в связи с чем рассмотрение поданной Заявителем жалобы на действия Организатора торгов проводилось в рамках статьи 18.1 Закона о защите конкуренции как жалоба на обязательные в силу закона Торги.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по правилам настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, закупочной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (в редакции, действующей на дату размещения Положения о закупках) (далее - Закон о закупках), за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Согласно части 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены при осуществлении мероприятий по реализации проекта по строительству объекта капитального строительства либо при предъявлении требования осуществить мероприятия по реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, не предусмотренные статьей 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и (или) получить документы, сведения, материалы, согласования, не включенные в предусмотренный законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности реестр документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для реализации проекта по строительству объекта капитального строительства (далее в настоящей статье - заявитель).

Согласно доводам жалобы нарушение со стороны Организатора торгов выразилось в неправомерном проведении Торгов в нарушение ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ путем выставления на торги объектов недвижимого имущества должника (земельные участки и здания (сооружения)) отдельными лотами.

Организатор торгов с доводами жалобы не согласился, представил письменные возражения и истребуемые антимонопольным органом материалы.

Проверив обоснованность доводов, приведенных в жалобе, в возражениях на нее и в выступлениях присутствовавших на заседании представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, Комиссия приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 90 Закона об исполнительном производстве порядок проведения торгов устанавливается ГК РФ, Законом об исполнительном производстве, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 89 Закона об исполнительном производстве реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Комиссией установлено, что между Организатором торгов и МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях заключен государственный контракт на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, на территории на территориях Тульской, Рязанской и Орловской областей от 16.11.2023 N 100198616123100015 (далее - Государственный контракт).

Извещение о проведении торгов N 23000045520000000149 (Лоты N 1-N 35) было опубликовано 12.02.2025 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (ww.torgi.gov.ru) (далее - Официальный сайт).

Предметом торгов является следующее имущество:

Дата и время начала подачи заявок: 12.02.2025 в 14:00.

Дата и время окончания подачи заявок: 04.03.2025 в 15:00.

Дата проведения торгов: 06.03.2025 в 11:00.

Согласно доводам жалобы нарушение со стороны Организатора торгов выразилось в неправомерном проведении Торгов в нарушение ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ путем выставления на торги каждого объекта недвижимого имущества должника (земельные участки и здания (сооружения)) отдельными лотами.

При этом Заявитель указал, что имущество Ф., подлежащее реализации на торгах, представляет собой единый комплекс, базу отдыха, и предполагалось к реализации на торгах одним лотом.

Заявитель также указал, что все имущество в общей сложности разделено на 35 лотов, при этом часть зданий, входящих в состав базы отдыха, были выделены Организатором в отдельные лоты без учета земельных участков, на которых они располагаются, при этом сведения о том в пределах какого земельного участка находятся указанные здания в Аукционной документации отсутствуют, сведений о правах на земельных участках, под которыми находятся такие здания также не имеется, что, по мнению Заявителя, является грубым нарушением ГК РФ и ЗК РФ.

Заявитель также указал, что при анализе целесообразности продажи имущества должника единым лотом необходимо учитывать, что формирование отдельных лотов может привести к возникновению правовой неопределенности в вопросе пользования земельными участками по причине возможной множественности собственников строений и сооружений, необходимости межевания земельных участков под объектами недвижимого имущества. В этом случае денежных средств от продажи для погашения требований кредитора поступит меньше, тогда как продажа имущества единым лотом привлечет больше потенциальных покупателей.

При этом Заявитель отметил, что согласно сведениям из ЕГРН видом разрешенного использования земельных участков, подлежащих реализации на торгах, является их использование "Для организации базы отдыха, туризма физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности".

Из перечня имущества, подлежащего реализации на торгах, следует, что основную массу имущества помимо земельных участков с вышеуказанным видом разрешенного использования составляют летние кухни, бани, душевые, туалеты, а также сопутствующие сооружения: котельная, бойлерная, склад газовых баллонов, воздушная ЛЭП, канализационная сеть, водонапорная сеть. Из данного перечня имущества, а также его местонахождения, и вида разрешенного использования земельных участков, уже можно сделать вывод, что все в совокупности представляет собой единый комплекс, базу отдыха.

Таким образом, как полагает Заявитель, продажа котельной, бойлерной, склада газовых баллонов, воздушной ЛЭП, канализационной сети, водонапорной сети, туалетов или душевых отдельными лотами не представляет привлекательности для приобретения в отдельно взятом виде без учета прав на земельные участки, которые располагаются под данными объектами.

Заявитель полагает, что раздельная реализация имущества Должника напрямую нарушает права и законные интересы Банка как взыскателя, поскольку не обеспечивает реализацию имущества по наиболее высокой цене. Формирование лотов должно быть направлено на получение максимальной выручки и каждый лот должен быть юридически и экономически обособленным, функционально независимым. В данном случае все объекты, входящие в базу отдыха функционально зависимы друг от друга.

В обоснование заявленной правовой позиции по доводам жалобы Организатор торгов пояснил, что при подготовке извещения о проведении торгов руководствовался постановлением о передаче имущества на реализацию, согласно которому имущество передано в количестве 40 лотов, отчетом об оценке имущества, в соответствии с которым каждый объект оценен отдельно, а не единым комплексом, а также выписками из ЕГРН в отношении объектов недвижимости.

При этом согласно выписке ЕГРН в пределах земельного участка с кадастровым номером 71:09:010101:3362 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 71:09:010111:743, 71:09:010111:755, 71:09:010111:766.

В пределах земельного участка с кадастровым номером 71:09:010101:3360 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 71:09:010111:739.

В пределах земельного участка с кадастровым номером 71:09:010101:3357 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 71:09:010111:762.

В связи с изложенным указанные объекты были объединены для реализации в один лот (Лоты N 1, 7, 9 соответственно).

В отношении остальных объектов в выписках ЕГРН данные о кадастровых номерах объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости отсутствовали, в связи с чем в каждом лоте о продаже таких объектов указано, что сведениями о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости, Организатор торгов не располагает.

Кроме того, на реализацию переданы объекты недвижимости, которые расположены на земельном участке, не принадлежащем должнику, а именно:

Сооружение с кадастровым номером: 71:09:010111:658, сооружение с кадастровым номером: 71:09:010111:641, сооружение с кадастровым номером: 71:09:010111:753, расположены на земельном участке с кадастровым номером 71:09:010301:525, не принадлежащем должнику (Лоты N 33, 34, 35).

Таким образом, у Организатора торгов отсутствовали основания для объединения недвижимого имущества должника Ф. для реализации на публичных торгах в единый лот.

Комиссия, в свою очередь, отмечает следующее.

Согласно части 8 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Комиссией установлено, что при организации спорной процедуры торгов Организатор действовал на основании Государственного контракта от 16.11.2023 N 100198616123100015, заключенного с МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях (далее - Государственный контракт), согласно пункту 1.4 которого Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется на условиях, установленных Контрактом, за оплату совершать от его имени действия по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, на территориях Тульской, Рязанской и Орловской областей, необходимые для осуществления возложенных на Межрегиональное управление функций.

В соответствии с пунктом 1.5 Государственного контракта действия по реализации имущества осуществляются во исполнение письменных поручений Заказчика (Приложение N 3 к Контракту), выдаваемых Исполнителю после заключения настоящего Контракта (далее - Поручение). Поручение может содержать только характеристики имущества, перечень документов, характеризующих имущество, реквизиты счета на который должны быть перечислены денежные средства от продажи имущества, минимальную цену отчуждения имущества и способ реализации имущества.

Пунктом 4.3.2 Государственного контракта установлено право Исполнителя обращаться к Заказчику за разъяснениями и консультациями по вопросам реализации различных видов имущества, что не приостанавливает и не отменяет его обязанности по Контракту.

Согласно пункту 4.4.1 Государственного контракта Исполнитель обязан оказывать определенные Контрактом Услуги в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, Техническим заданием (Приложение N 1 к настоящему Контракту), а также письменными поручениями Заказчика.

Комиссией установлено, что спорная процедура торгов проводилась Организатором на основании Поручения на реализацию арестованного имущества МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях от 22.01.2025 N 38-Т, направленного в адрес Организатора торгов письмом МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях от 23.01.2025 N 71-АС/576 с приложением уведомлений УФССП России по Тульской области N 553, 552, 537, 535, 531, 530, 529, 551, 7 о готовности к реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Комиссией установлено, что согласно постановлению начальника отделения-старшего судебного пристава ОСП Алексинского и Заокского районов УФССП России по Тульской области "..." о передаче арестованного имущества на торги от 19.12.2024 на реализацию передано имущество должника "..." в количестве 40 лотов.

Комиссией также установлено, что согласно исполнительному листу серии ФС N 028238712 от 30.09.2024 г. взыскание было обращено на залоговое недвижимое имущество: земельные участки, находящиеся на них здания и сооружения, расположенные по адресу: Тульская область, Заокский район, Страховский с.о., 1200 м севернее д. Митино, принадлежащие "...", обеспечивающие его обязательства по кредитным договорам, при этом указания о реализации указанного имущества единым комплексом отсутствуют.

Комиссия также отмечает, что согласно Отчету N 514-Т/2024-ОН об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.11.2024 г. произведена оценка 40 единиц недвижимого имущества, являющегося предметом спорной процедуры торгов, при этом каждый объект оценен отдельно, а не единым комплексом.

Кроме того, Комиссия отмечает, что в графе "Сведения о включении объекта недвижимости в состав предприятия как имущественного комплекса" Выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости, являющихся предметом спорных торгов, данные отсутствуют.

Таким образом, Комиссия отмечает, что Организатор торгов в рамках реализации полномочий по проведению спорной процедуры торгов, предоставленных ему

МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях по Государственному контракту, действовал не как самостоятельный субъект, а от имени и по поручению

МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях от 22.01.2025 N 38-Т, содержащему характеристики имущества, перечень документов, характеризующих имущество, реквизиты счета на который должны быть перечислены денежные средства от продажи имущества, минимальную цену отчуждения имущества и способ реализации имущества, осуществляя действия по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, на территориях Тульской, Рязанской и Орловской областей, необходимые для осуществления функций, возложенных на Межрегиональное управление.

При этом, принимая во внимание изложенное, положения части 8 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", а также постановление начальника отделения-старшего судебного пристава ОСП Алексинского и Заокского районов УФССП России по Тульской области "..." о передаче арестованного имущества на торги от 19.12.2024, согласно которому на реализацию передано имущество должника "..." в количестве 40 лотов, Комиссия приходит к выводу о необоснованности доводов жалобы Заявителя о неправомерности реализации объектов недвижимого имущества должника, являющегося предметом спорной процедуры торгов, отдельными лотами, поскольку при указанных обстоятельствах основания для объединения указанного имущества в один лот у Организатора торгов отсутствовали.

При этом границы антимонопольного контроля торгов оканчиваются при достижении баланса частных и публичных интересов, на необходимость соблюдения которого указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29.03.2011 N 2-П, а также стабильности публичных правоотношений. В то же самое время "баланс" означает равновесие и равноправие сторон в публичных правоотношениях, а не смещение вектора административной защиты в сторону одного из участников таких отношений без достаточных к тому оснований.

Обратное будет противоречить не только балансу частных и публичных интересов, но и принципам добросовестной реализации и защиты своих гражданских прав (часть 3 статьи 1 ГК РФ, недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 1 ГК РФ) и злоупотребления правом (часть 1 статьи 10 ГК РФ).

Как установлено Комиссией и не оспаривается самим Организатором торгов, не смотря на то, что в соответствии с Постановлением начальника отделения-старшего судебного пристава ОСП Алексинского и Заокского районов УФССП России по Тульской области "..." от 19.12.2024 о передаче арестованного имущества на торги на реализацию передано имущество должника "..." в количестве 40 лотов, Организатором по собственной инициативе на основании сведений, содержащихся в выписках из ЕГРН отдельные объекты недвижимого имущества объединены для продажи в один лот.

Так, согласно сведениям выписки из ЕГРН в пределах земельного участка с кадастровым номером 71:09:010101:3362 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 71:09:010111:743, 71:09:010111:755, 71:09:010111:766, в пределах земельного участка с кадастровым номером 71:09:010101:3360 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 71:09:010111:739, в пределах земельного участка с кадастровым номером 71:09:010101:3357 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 71:09:010111:762, в связи с чем указанные объекты были объединены Организатором торгов для реализации в один лот (Лоты N 1, 7, 9 соответственно).

Таким образом, имущество должника выставлено на реализацию посредством не 40, а 35 лотов.

При этом как Организатор торгов, так и МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях пояснили, что указанное объединение согласовано устно, в отсутствие оформления данного решения в письменной форме.

Вместе с тем, Комиссия отмечает, что указанные действия Организатора торгов не соответствуют требованиям Постановления начальника отделения-старшего судебного пристава ОСП Алексинского и Заокского районов УФССП России по Тульской области "..." о передаче арестованного имущества на торги от 19.12.2024, а также пункта 4.4.1 Государственного контракта.

В связи с изложенным, Комиссия приходит к выводу о неправомерном объединении указанных объектов недвижимого имущества при формировании лотов N 1, 7, 9 в один лот.

В свою очередь, наделение антимонопольного органа полномочиями по осуществлению контроля по обязательным торгам на основании статьи 18.1 Закона о защите конкуренции свидетельствует о возможности установления в действиях Организатора торгов несоблюдения публично-правого порядка их проведения, возложенного на последнего государственным контрактом.

С учетом изложенного, на основе всестороннего исследования, оценки фактических обстоятельств и доказательств по делу в их совокупности и взаимосвязи Комиссия приходит к выводу о наличии в действиях Организатора торгов нарушения пункта 4.4.1 Государственного контракта, статьи 449.1 ГК РФ.

При этом Комиссия отмечает, что осуществление контроля за исполнением актов судебного пристава МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях не относится к компетенции антимонопольного органа, в связи с чем рассмотрению Комиссией в рамках настоящего дела подлежат исключительно действия Организатора торгов.

При этом Комиссия отмечает, что действия МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях могут быть оспорены Заявителем отдельно в установленном законом порядке.

Комиссия также отмечает, что в соответствии с подпунктом "а" пункта 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган выдает организатору торгов, оператору электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, продавцу государственного или муниципального имущества, организатору продажи обязательные для исполнения предписания о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации и проведения торгов, продажи государственного или муниципального имущества, порядка заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, в том числе предписания об отмене протоколов, составленных в ходе проведения торгов, о внесении изменений в документацию о торгах, извещение о проведении торгов, об аннулировании торгов.

Из буквального толкования приведенной нормы права обязанности контрольного органа по выдаче предписаний об устранении нарушения в каждом случае выявления такого нарушения не следует.

Данная норма права предоставляет антимонопольному органу возможность самостоятельно определить такую необходимость в зависимости от конкретных фактических обстоятельств.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции выдаваемое антимонопольным органом предписание об устранении выявленных нарушений порядка организации и проведения торгов носит правовосстановительный характер.

Вместе с тем Комиссия отмечает, что при рассмотрении жалобы Комиссия пришла к выводу как о необоснованности доводов жалобы Заявителя о неправомерности реализации объектов недвижимого имущества должника, являющегося предметом спорной процедуры торгов, отдельными лотами, так и о неправомерном объединении Организатором торгов объектов недвижимого имущества при формировании лотов N 1, 7, 9 в один лот в отсутствие, в том числе надлежащим образом оформленного согласования данного объединения с МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

В связи с изложенным, Комиссией принято решение обязательное к исполнению предписание о совершении действий, направленных на устранение выявленных Комиссией нарушений порядка организации и проведения торгов в соответствии с подпунктом "а" пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, не выдавать, поскольку выдача указанного предписания не приведет к восстановлению прав Заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь частью 20 статьи 18.1, пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу Заявителя на действия Организатора торгов при проведении Торгов необоснованной.

2. Установить в действиях Организатора торгов нарушение пунктов 4.4.1 Государственного контракта, статьи 449.1 ГК РФ о проведении торгов по реализации имущества должника в ходе исполнительного производства.

3. Обязательное для исполнения предписание об устранении выявленных нарушений Организатору торгов не выдавать.

Настоящее решение может быть обжаловано в арбитражном суде в течение трех месяцев со дня его принятия.