Решение Смоленское УФАС России от 24.02.2026 N 067/10/18.1-129/2026

Комиссия Смоленского УФАС России по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия) в составе:

в отсутствие представителей Администрации, К (или его представителей), уведомленных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения жалобы, а также о возможности участия в рассмотрении жалобы в дистанционном режиме,

в целях осуществления возложенных на Комиссию Смоленского УФАС России по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров по правилам, предусмотренным статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), полномочий по контролю за проведением торгов и порядком заключения договоров, рассмотрев жалобу К

12.02.2026 в Смоленское УФАС России поступила жалоба К (далее также Заявитель) на действия организатора торгов - Администрации (далее также Организатор торгов, Администрация) при проведении электронного аукциона на заключение договора аренды земельного участка (определения ежегодного размера арендной платы), находящегося в государственной собственности, расположенного на территории МО "сроком на два года шесть месяцев (Лот N 1) (извещение N 25000001240000000041, размещено на сайте https://torgi.gov.ru).

По мнению Заявителя, при проведении аукциона в электронной форме Организатором торгов неверно определен срок аренды земельного участка.

Организатором торгов является Администрация.

Организатор торгов представил письменные пояснения по сути жалобы, с доводами жалобы не согласился, просил признать жалобу Заявителя необоснованной.

На момент рассмотрения жалобы договор с победителем аукциона в электронной форме по лоту N 1 не заключен.

В ходе рассмотрения жалобы Заявителя по существу Комиссией установлено следующее.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции в соответствии с правилами данной статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы, в том числе, на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Обжалуемый аукцион в электронной форме проводился в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Установлено, что 16.01.2026 Организатором торгов на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" www.torgi.gov.ru было опубликовано извещение N 25000001240000000041 о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка (определения ежегодного размера арендной платы), находящегося в государственной собственности, расположенного на территории МО сроком на два года шесть месяцев (Лот N 1).

Согласно извещению:

- начальная цена аукциона - 81 172,09 руб.;

- шаг аукциона - 2 435,16 руб. (3,00%);

- дата и время начала подачи заявок: 19.01.2026 09:00;

- дата и время окончания подачи заявок: 02.02.2026 17:00;

- дата рассмотрения заявок: 03.02.2026;

- дата проведения аукциона: 06.02.2026 10:00.

Согласно протоколу N 1 об определении участников от 03.02.2026 на участие в аукционе в электронной форме участниками поданы 15 заявок, заявке Заявителя присвоен регистрационный номер 6232; все участники допущены к участию в аукционе в электронной форме.

Согласно протоколу N 1 об итогах от 06.02.2026 победителем аукциона в электронной форме признан участник с номером заявки 3831 (У) с ценовым предложением 125 004, 97 руб.

Частью 1 статьи 39.13 ЗК РФ предусмотрено, что аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ, с учетом особенностей, установленных данной статьей.

Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе, сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения) и о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства регулируются ГрК РФ.

Согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Согласно подпункту 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 данного Кодекса.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 данного Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями данного пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 данной статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, для осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений установлен приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности" (далее - Приказ Минстроя).

Пунктом 1 Приказа Минстроя установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к названному приказу. Вводимый названым приказом срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, не применяется при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства.

Комиссией Управления установлено, что извещением в электронной форме определены предельные размеры земельного участка (кв. м):

- минимальные - 50;

- максимальные - 1800;

- максимальный процент застройки, в том числе в зависимости от количества надземных этажей -60%;

- минимальные отступы от границ земельного участка (м) - 3;

- предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений (м) - 3.

Предметом аукциона в электронной форме является земельный участок с кадастровым номером 67:15:0321301:125. Местоположение: Российская Федерация, Смоленская область, муниципальный округ Рославльский, г. Рославль, мкр. 35. Вид разрешенного использования - служебные гаражи.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412, на земельных участках с видом разрешенного использования "Служебные гаражи" (код вида 4.9) предусмотрено размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка допускает строительство здания, сооружения.

Следовательно, договор аренды земельного участка заключается на срок превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Из положений Приказа Минстроя следует, что в случае, если площадь объекта капитального строительства составляет от 1 500 м2 до 5 000 м2 (в рассматриваемом случае площадь объекта капитального строительства составляет 1800 (максимальный размер земельного участка) х 60% (максимальный процент застройки, в том числе в зависимости от количества надземных этажей) х 3 (предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений (м)) = 3 240 кв. м) максимально возможный общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, составляет 29 месяцев.

Учитывая положение пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, данный срок должен быть увеличен в два раза, то есть составлять 58 месяцев или 4 года 10 месяцев.

Таким образом, Организатор торгов, установив в извещении срок аренды, равный 30 месяцам (2 года и 6 месяцев), нарушил требования подпункта 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, данный довод жалобы признается обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Смоленского УФАС России

1. Признать жалобу К при проведении электронного аукциона на заключение договора аренды земельного участка (определения ежегодного размера арендной платы), находящегося в государственной собственности, расположенного на территории МО области сроком на два года шесть месяцев (Лот N 1) (извещение N 25000001240000000041) обоснованной.

2. Признать в действиях организатора торгов - Администрации нарушения подпункта 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

3. Выдать организатору торгов, оператору электронной площадки обязательное для исполнения предписание об аннулировании аукциона в электронной форме.

4. Передать уполномоченному должностному лицу материалы для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административных правонарушениях.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия