Решение Ленинградское УФАС России от 03.12.2025 N 047/10/18.1-2255/2025

Комиссия Ленинградского УФАС России (далее - Комиссия) на основании Приказа от 02.12.2025 N 363/25 по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

в присутствии на заседании Комиссии представителей сторон по доверенностям:

от Организатора торгов - Администрации Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Организатор торгов): С.,

от Заявителя - Е. (далее - Заявитель): Е.,

рассмотрев в соответствии с частью 17 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу Е. (вх. N 11388/25 от 25.11.2025, N 11505-ЭП/25 от 27.11.2025, N 11527-ЭП/25 от 27.11.2025) на действия организатора торгов - Администрации Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Организатор торгов) - при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 47:07:1001001:776, площадью 4064 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - стоянка транспортных средств, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-н, Заневское гп, <...> з/у 4/1 (изв. N 22000007010000000018, лот N 1) (далее - аукцион),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области поступила жалоба Заявителя (вх. N 11388/25 от 25.11.2025, N 11505-ЭП/25 от 27.11.2025, N 11527-ЭП/25 от 27.11.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона.

Заседание проводилось посредством системы видеоконференцсвязи на основании письма ФАС России от 21.06.2024 N ГМ/54124/24.

Уведомлением от 27.11.2025 N АВ/9820/25 Ленинградским УФАС России жалоба Заявителя принята к рассмотрению.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителя, письменным отзывом Организатора торгов по доводам жалобы, выслушав правовую позицию представителей, Комиссия пришла к следующим выводам.

27.08.2025 Организатором торгов на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru размещено извещение N 22000007010000000018 лот N 1 о проведении аукциона.

По мнению Заявителя, Организатором торгов нарушен порядок организации и проведения аукциона в части определения в качестве предмета торгов земельного участка, который не может быть предметом аукциона.

Комиссией установлено, что информация о проведении аукционов на право заключения договоров купли-продажи земельных участков размещается в соответствии с требованиями статей 39.11 - 39.13, 39.18 Земельного Кодекса РФ N 136-ФЗ от 25.10.2001 (далее - ЗК РФ).

В доводах жалобы Заявитель указывает, что Организатором торгов допущено нарушение земельного законодательства ввиду того, что на выставленном на торги земельном участке находится имущество третьих лиц.

Комиссия установила, что согласно Протоколу подведения итогов аукциона от 31.10.2025 Заявитель признан победителем аукциона.

Комиссией установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) N КУВИ-001/2025-208828508 от 14.11.2025, направленной Организатором торгов в составе проекта договора аренды, сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости не зарегистрированы.

Также согласно доводам Заявителя в направленном проекте договора аренды обременения отсутствуют.

Заявителем в материалы дела представлена выписка из ЕГРН N КУВИ-001/2025-2И333136 от 19.11.2025 (далее - выписка).

Комиссия установила, что в разделе 4.1 выписки указаны части земельного участка с кадастровым номером: 47:07:1001001:776 (далее - участок) с ограничениями (обременениями) в виде охранной зоны канализации на части участка с учетным номером 47:07:1001001:776/1 площадью 203 м2, охранной зоны водовода d-1000 мм на части участка с учетным номером 47:07:1001001:776/2 площадью 437 м2, охранной зоны водопровода на части участка с учетным номером 47:07:1001001:776/3 площадью 587 м2, охранной зоны водопровода на части участка с учетным номером 47:07:1001001:776/4 площадью 436 м2.

Также в материалы дела представлена схема расположения земельного участка за подписью кадастрового инженера П. Кроме того, исходя из представленных Заявителем данных, кадастровым инженером проведена топографическая съемка, в ходе которой выявлено нахождение на участке части гаража 7 кв. м и несоответствие фактического расположения сетей водопровода сведениям из ЕГРН.

Комиссией установлено, что в соответствии с пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

1) границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости";

2) на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

4) в отношении земельного участка отсутствует градостроительный план земельного участка, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

5) в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;

5.1) земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона;

6) земельный участок не отнесен к определенной категории земель;

7) земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

9) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса;

10) земельный участок изъят из оборота, за исключением случаев, в которых в соответствии с федеральным законом изъятые из оборота земельные участки могут быть предметом договора аренды;

11) земельный участок ограничен в обороте, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

12) земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка;

13) земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном развитии или принято решение о комплексном развитии территории, реализация которого обеспечивается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации юридическим лицом, определенным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации;

14) земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;

15) земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и (или) региональной инвестиционной программой;

16) в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;

17) в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении;

18) земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования;

19) земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Представитель Организатора торгов заявил, что охранная зона водовода и канализаций на части участка присутствует, при этом данное обременение не препятствует Заявителю использовать участок в соответствии с его видом разрешенного использования (размещение транспортных средств).

Кроме того, Организатор торгов в письменном ответе пояснил, что в ходе проведенного обследования участка установлено нахождение части гаража на участке. На основании этого, по заявлению Организатора торгов, Администрация Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области подготовит требование собственнику о необходимости произведения демонтажа и освобождении части участка от самозахвата

Согласно пункту 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 6 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее - Градостроительный кодекс) снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления.

В соответствии с частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса лица, указанные в части 6 настоящей статьи, обязаны:

1) осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением;

2) осуществить снос самовольной постройки либо представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями при условии, что принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для сноса самовольной постройки;

3) осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При этом необходимо, чтобы в срок, предусмотренный пунктом 2 настоящей части, такие лица представили в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Таким образом, на оспариваемом земельном участке присутствует имущество третьих лиц, препятствующее к выставлению его на торги, при этом отсутствуют сведения о принятом Организатором торгов решении о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. На основании вышеизложенного, Комиссия приходит к выводу о наличии в действиях Организатора торгов нарушения порядка организации и проведении аукциона в части указанных доводов.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу Е. (вх. N 11388/25 от 25.11.2025, N 11505-ЭП/25 от 27.11.2025, N 11527-ЭП/25 от 27.11.2025) на действия организатора торгов - Администрации Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области - при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 47:07:1001001:776, площадью 4064 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - стоянка транспортных средств, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-н, Заневское гп, <...> з/у 4/1, ограничения, обременения отсутствуют (изв. N 22000007010000000018, лот N 1) - обоснованной.

2. Признать в действиях Организатора торгов нарушение подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

3. Выдать Организатору торгов предписание об устранении допущенных нарушений путем аннулирования торгов;

4. Передать уполномоченному должностному лицу Ленинградского УФАС России материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.