Решение Красноярское УФАС России от 16.04.2025 N 024/10/18.1-956/2025

Комиссия Красноярского УФАС России по рассмотрению жалоб на нарушения при организации и проведении торгов, а также порядка заключения договоров в составе: ОБЕЗЛИЧЕНО (далее - Комиссия), рассмотрев в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) жалобу ООО "Л" на действия организатора торгов - Администрации Есаульского сельсовета Березовского района Красноярского края при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:04:6401001:1138, расположенного по адресу (местоположение): Красноярский край, Березовский район, МО "ЕА", <...> площадью 8 739 +/- 33 кв. м (извещение N 22000076010000000016, лот N 1) (далее - торги),

В адрес Красноярского УФАС России 07.04.2025 поступила жалоба ООО "Л" (вх. N 7195/25) на действия организатора торгов, выразившиеся в составлении аукционной документации с нарушениями законодательства Российской Федерации.

В связи с тем обстоятельством, что жалоба соответствовала требованиям частей 4 - 6 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ, Красноярским УФАС России в соответствии с частью 11 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ в адрес заявителя, организатора торгов было направлено уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу.

Жалоба рассмотрена 16.04.2025 с участием представителя заявителя И. (доверенность от 03.04.2025 б/н), в отсутствие представителя организатора торгов, заявившего ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя администрации, в сроки, установленные частью 14 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ.

Согласно доводам жалобы:

1. извещение о проведении аукциона не содержит информации об ограничениях использования земельного участка, согласно сведениям из ЕГРН, а также отсутствует информация об иных объектах инженерной инфраструктуры, расположенных на земельном участке;

2. в извещении отсутствует информация о необходимости установления сервитута на реализуемом земельном участке;

3. извещение содержит информацию о сроке аренды земельного участка противоречащую земельному законодательств;

4. в извещении о проведении аукциона указан шаг аукциона, не соответствующий установленному постановлением администрации от 03.03.2025 N 100;

5. неправомерно проведен аукцион с открытым по составу перечнем участников.

Организатор торгов возражения на доводы жалобы не представил.

Комиссия, рассмотрев представленные документы и сведения, а также документы, размещенные на официальном сайте в сети "Интернет", выслушав лицо, участвующее в рассмотрении жалобы, установила следующее.

Обжалуемые торги проводятся в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Порядок подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлен ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

По доводам жалобы об отсутствии в извещении о проведении торгов информации об обременениях (ограничениях) на земельный участок, Комиссией установлено следующее.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав.

В извещении о проведении аукциона обременения (ограничения) прав на земельный участок не указаны.

Из положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует, что документом, подтверждающим наличие ограничения прав и обременения объекта недвижимости, является выписка из ЕГРН.

Организатором торгов представлена выписка из ЕГРН в отношении земельного участка, являющегося предметом торгов, в соответствии с которой в отношении частей земельного участка зарегистрированы ограничения прав и обременений объекта недвижимости.

Поскольку выписка из ЕГРН подтверждает наличие ограничений и обременений в отношении земельного участка, являющегося предметом торгов, извещение о проведении аукциона должно содержать такие сведения.

Учитывая изложенное, в действиях организатора торгов содержится нарушение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, выразившееся в не указании в извещении о проведении торгов имеющейся информации об ограничениях (обременениях) прав на земельный участок.

По доводу жалобы об отсутствии в извещении о проведении аукциона информации о необходимости установления сервитута, Комиссией установлено следующее.

В соответствии со статьей 23 ЗК РФ сервитут - это право ограниченного пользования земельным участком, он устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 ЗК РФ.

Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), ЗК РФ и другими федеральными законами.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Согласно части 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Таким образом, отсутствие установленного сервитута не является препятствием для проведения аукциона, данный довод заявителя является необоснованным.

По доводу жалобы о сроке аренды земельным участком, Комиссией установлено следующее.

Согласно пункту 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение должно содержать информацию о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Комиссией установлено, что согласно извещению о проведении аукциона срок аренды указан в 20 лет.

В подпункте 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно извещению о проведении аукциона вид разрешенного использования земельного участка - коммунальное обслуживание.

В силу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: - на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ и пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, в рассматриваемом случае в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, указанного в извещении, предусматривается возможность строительства здания, сооружения, в извещении должны быть указаны сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, не указание данных сведений является нарушением подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Вследствие того, что организатором аукциона не указаны сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства, Комиссии не представляется возможным определить срок аренды рассматриваемого земельного участка с учетом требований пунктов 8 и 9 статьи 39.8 ЗК РФ и дать оценку довода заявителя в полном объеме, однако доводы о том, что срок аренды установлен без учета требований пунктов 8 и 9 статьи 39.8 ЗК РФ, прослеживаются.

Таким образом, организатором торгов допущено нарушение пункта 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ при указании срока аренды земельного участка.

По доводу о разночтениях в сведениях о шаге аукциона, Комиссией установлено следующее.

В соответствии с частью 18 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Также, согласно пункту 6 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о "шаге аукциона".

Согласно извещению о проведении аукциона "шаг аукциона" установлен в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона и составляет 20 378,25 рублей.

Постановлением администрации Есаульского сельсовета Березовского района Красноярского края от 03.03.2025 N 100 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности МО "ЕА" с кадастровым номером 24:04:6401001:1138" шаг аукциона определен в размере 5% от начальной цены - 33 963, 75 рублей.

Комиссия отмечает, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ по правилам настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) организатора торгов, электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом вопросы, связанные с законностью принятым органом местного самоуправления актом, которым предусмотрено проведение торгов, не могут быть рассмотрены Красноярским УФАС России в рамках статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ, поскольку данные действия не входят в полномочия организатора торгов.

Таким образом, извещением о проведении аукциона определен "шаг аукциона" соответствующий части 18 статьи 39.11 ЗК РФ, следовательно, довод жалобы не находит своего подтверждения.

По доводу жалобы о том, что организатором торгов не установлены ограничения по составу участников аукциона в связи с предоставлением земельного участка в целях размещения объектов коммунальной инфраструктуры для осуществления водоснабжения на территории поселка Есаулово, Комиссией установлено следующее.

Аукцион в силу пункта 9 статьи 39.11 ЗК РФ является открытым по составу участников, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно пункту 10 статьи 39.11 ЗК РФ участниками аукциона, проводимого в случае, предусмотренном пунктом 7 статьи 39.18 ЗК РФ, могут являться только граждане.

Учитывая, что основным видом разрешенного использования реализуемого земельного участка является коммунальное обслуживание, аукцион проводится не в случае, предусмотренном пунктом 7 статьи 39.18 ЗК РФ. Довод жалобы не находит своего подтверждения.

На основании изложенного выше, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ Комиссия

1. Признать жалобу ООО "Л" на действия организатора торгов - Администрации Есаульского сельсовета Березовского района Красноярского края при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:04:6401001:1138, расположенного по адресу (местоположение): Красноярский край, Березовский район, МО "ЕА", <...> площадью 8 739 +/- 33 кв. м (извещение N 22000076010000000016, лот N 1) частично обоснованной.

2. Признать организатора торгов нарушившим требования подпунктов 4, 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

3. Выдать организатору торгов предписание об устранении нарушений порядка подачи заявок на участие в торгах путем аннулирования торгов.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Красноярского края в течение трех месяцев со дня его принятия.