Решение Адыгейское УФАС России от 13.05.2026 N 001/10/18.1-181/2026

Резолютивная часть оглашена 12 мая 2026 года.

Изготовлено в полном объеме 13 мая 2026 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Адыгея по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия) в составе:

Председателя Комиссии: <...> - временно исполняющего обязанности руководителя Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Адыгея (далее - Адыгейское УФАС России).

Членов Комиссии: <...> - начальника отдела контроля закупок Адыгейского УФАС России; <...> - ведущего специалиста-эксперта отдела контроля антимонопольного законодательства и законодательства о рекламе Адыгейского УФАС России, рассмотрев жалобу<...> на действия организатора торгов - Отдела земельно-имущественных отношений администрации муниципального образования "К" при проведении аукциона N 22000155280000000026 (лот N 2),

В Адыгейское УФАС России поступила жалоба <...> (далее - Заявитель) на действия (бездействие) организатора торгов - Отдела земельноимущественных отношений администрации муниципального образования "К" (далее - Организатор торгов) при проведении аукциона N 22000155280000000026 (лот N 2) в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "Российская Федерация, Республика Адыгея, <...>", с видом разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства", имеющего кадастровый номер: 01:02:0700010:236.

Жалоба рассмотрена с участием представителя Организатора торгов по доверенности <...> и Заявителя посредством видео-конференц связи.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему.

В состав обязательной для ознакомления документации включено положение, прямо запрещающее переуступку прав по договору аренды.

Так, в отдельном файле, опубликованном в составе извещения (наименование файла: "уступка.docx"), содержится следующий текст: "Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом".

По мнению Заявителя, такие условия договора не соответствуют установленным федеральным законодательством требованиям, что нарушает права неопределенного круга лиц и участника торгов.

Проанализировав поступившие материалы, заслушав доводы, Комиссия Адыгейского УФАС России установила следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 г. N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Из материалов дела следует, что организатор торгов на официальном сайте по адресу в сети Интернет: www.torgi.gov.ru и на электронной площадке АО "С" опубликовал извещение N 22000155280000000026 (лот N 2) о проведении торгов в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:02:0700010:236, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, <...>. Срок аренды земельного участка: 20 (двадцать) лет.

Согласно извещению: Дата и время начала приема заявок на участие в аукционе - 06.04.2026 года в 09:00 часов (МСК). Дата и время окончания приема заявок на участие в аукционе - 06.05.2026 года в 17:00 часов (МСК). Дата определения участников аукциона - 07.05.2026 года. Проведение аукциона (дата и время начала приема предложений от участников аукциона) - 08.05.2026 года в 10:00 часов (МСК).

24.04.2026 Заявителем в адрес организатора торгов был направлен запрос о включении в проект договора аренды земельного участка пункта, предусматривающего возможность на переуступку прав по договору аренды.

В ответ на данное предложение 27.04.2026 организатором торгов размещен ответ, в котором сообщается: "Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом".

При этом ни извещение о проведении аукциона N 22000155280000000026, ни проект договора такого запрета не содержат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Между тем, подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса;

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд регулируются 2026-1067 положениями статьи 39.18 ЗК РФ.

Его заключению предшествует подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления иных заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).

В силу приведенных норм закона, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства, может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора.

Аналогичная позиция изложена в разъяснениях Федеральной службы государственной регистрации и картографии от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 и согласуется с кассационным определением Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6 и определением Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2022 N 308-ЭС22-2357).

Кроме того, Комиссия Адыгейского УФАС России отмечает следующее.

Пункт 8.1 проекта договора содержит условия о возложении на Арендатора расходов по государственной регистрации договора.

Частью 2 статьи 19 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" на орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании сделки с таким органом, возложена обязанность направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) от уплаты государственной пошлины, установленной главой 25.3 НК РФ, освобождаются федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, органы публичной власти федеральной территории "Сириус" при их обращении за совершением юридически значимых действий, установленных главой 25.3 НК РФ, за исключением случаев обращения таких органов за совершением юридически значимых действий, установленных главой 25.3 НК РФ, в отношении иных лиц.

Обращаясь за государственной регистрацией прав, такие органы действуют не только в отношении иных лиц, но и в своих интересах. Соответственно, при государственной регистрации прав в отношении соответствующего объекта недвижимости, когда за такой регистрацией в соответствии с частью 2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ обращается орган государственной власти, орган местного самоуправления, являющийся стороной Договора, подлежит применению льгота, определенная подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.35 НК.

Таким образом, возложение на Арендатора бремени несения расходов по государственной регистрации договора аренды является не правомерным.

На основании вышеизложенного, в соответствии с частью 20 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия,

1. Признать жалобу <...> на действия организатора торгов - Отдела земельно-имущественных отношений администрации муниципального образования "К" при проведении аукциона N 22000155280000000026 (лот N 2) в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "Российская Федерация, Республика Адыгея, <...>", с видом разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства", не обоснованной.

2. Выдать организатору торгов - Отделу земельно-имущественных отношений администрации муниципального образования "К" обязательное для исполнения предписание, об устранении иных нарушений.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Республики Адыгея в течение 3-х месяцев.