Изменение проектной документации

В ходе реализации строительного проекта нередко возникает необходимость внесения корректировок в изначально утвержденную проектную документацию. Причинами таких изменений могут служить:

• Необходимость замены строительных ресурсов на аналоги из-за недоступности планируемых материалов
• Обнаружение ошибок или неточностей в первоначальном проекте
• Выявление непредвиденных условий на строительной площадке
• Оптимизация технических и технологических решений
• Корректировка сметной стоимости строительства
• Изменение требований заказчика к параметрам объекта

Нормативно-правовую базу данного процесса составляют Градостроительный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ № 145 от 05.03.2007 и Постановление Правительства РФ № 579 от 04.04.2022.

Когда необходима повторная экспертиза

Согласно пункту 44 Положения, утвержденного Постановлением № 145, повторная государственная экспертиза проектной документации проводится в трех случаях:

1. При устранении недостатков, указанных в отрицательном заключении первичной экспертизы
2. При внесении изменений, не подпадающих под критерии части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ
3. По инициативе заявителя, даже если изменения отвечают критериям части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ

Полная экспертная оценка всей документации потребуется, если:

• После первичной экспертизы изменилось законодательство, требующее проведение экспертизы иной организацией
• При первичной экспертизе не проводилась оценка соответствия техническим регламентам или проверка достоверности сметной стоимости

Случаи, не требующие повторной экспертизы

Часть 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса освобождает от повторной экспертизы изменения, которые одновременно:

• Не затрагивают несущие конструкции (за исключением замены их элементов на аналогичные или улучшающие)
• Не меняют класс, категорию и первоначальные показатели функционирования линейных объектов
• Не нарушают требования технических регламентов и иных обязательных требований

Дополнительно, согласно Постановлению № 579, не требуется повторная экспертиза при замене строительных ресурсов на аналоги, если это не увеличивает сметную стоимость более чем на 30% и свыше 100 млн рублей.

В этих ситуациях застройщик вправе утвердить изменения, получив подтверждение их соответствия нормативным требованиям от члена СРО в области проектирования и главного инженера проекта.

Экспертное сопровождение как альтернативный механизм

С 2019 года введен механизм экспертного сопровождения – альтернатива традиционной повторной экспертизе. Этот формат позволяет оценивать вносимые в проект изменения без проведения полномасштабной экспертизы.

Преимущества данного подхода:

• Сокращение сроков рассмотрения до 10 рабочих дней
• Экономия средств (стоимость годового сопровождения составляет 30% от цены первичной экспертизы)
• Возможность многократно вносить изменения в течение срока действия договора

Согласно письму Минстроя России № 22088-ОГ/14 от 22.08.2024, при экспертном сопровождении на экспертизу представляется только изменяемая часть документации, причем электронные документы должны соответствовать XML-схемам, опубликованным на сайте ведомства.

Внесение изменений с увеличением сметной стоимости

Особый порядок установлен для изменений, связанных с заменой строительных ресурсов на аналоги, если они увеличивают сметную стоимость более чем на 30% и свыше 100 млн рублей.

В этом случае проводится повторная экспертиза, но только в части проверки достоверности определения сметной стоимости. Для этого представляются:

• Обновленная смета
• Измененная часть проектной документации
• Подтверждение соответствия изменений техническим регламентам

Срок такой экспертизы ограничен 14 рабочими днями.

Влияние на исполнение контрактов

Внесение изменений в проектную документацию может существенно влиять на исполнение контрактов, заключенных по 44-ФЗ. Закон устанавливает несколько возможностей для корректировки условий строительных контрактов:

1. По пункту 1.3 части 1 статьи 95 допустимо изменить объем и виды работ с корректировкой цены в пределах 10%.

2. Согласно пункту 8 той же статьи, для контрактов со сроком не менее года и ценой выше установленного Правительством предела, можно изменить существенные условия при возникновении независящих от сторон обстоятельств, включая необходимость корректировки проектной документации.

Такое изменение требует обоснования и утверждения соответствующим органом власти, при этом срок и цена контракта могут увеличиться не более чем на 30%. Время получения заключения экспертизы не включается в расчет увеличения срока.

3. Пункт 9 части 1 статьи 95 позволяет однократно изменить срок исполнения контракта, если он не исполнен вовремя из-за независящих от сторон обстоятельств, включая необходимость изменения проекта.

В письме Минфина России № 24-06-06/118779 от 27.11.2024 разъясняется, что возможно заключение нескольких дополнительных соглашений по каждому основанию, но в пределах установленных законом ограничений. При этом изменения для государственных и муниципальных заказчиков возможны только в рамках доведенных лимитов бюджетных обязательств.

Процедура внесения изменений

Внесение изменений в проектную документацию включает следующие этапы:

1. Определение необходимости корректировки проекта
2. Анализ характера изменений на соответствие критериям части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса
3. Разработка изменений проектной организацией
4. Получение подтверждения соответствия от члена СРО (если изменения соответствуют критериям части 3.8) или направление на повторную экспертизу/экспертное сопровождение
5. Утверждение изменений застройщиком
6. Корректировка контракта при необходимости

Требования к оформлению изменений

При представлении изменённой документации на экспертизу необходимо соблюдать требования к формату. Приказом Минстроя России № 783/пр от 12.05.2017 установлено, что электронные документы должны представляться в формате XML в соответствии со схемами, размещенными на официальном сайте министерства.

Для проектов, задание на которые утверждено после 01.09.2022, используются актуальные XML-схемы. Для более ранних проектов, при отсутствии соответствующих схем, допускается представление документов в иных установленных форматах.

Грамотный подход к внесению изменений в проектную документацию позволяет оптимизировать затраты времени и средств при реализации строительных проектов, избежать необоснованных задержек и дополнительных расходов.