Решение Хакасское УФАС России от 17.04.2026 N 019/10/18.1-310/2026

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Хакасия (далее - Комиссия) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договора в составе:

Председателя комиссии Л., заместителя руководителя управления;

Членов комиссии: О., начальника отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

С., ведущего специалиста-эксперта отдела

антимонопольного законодательства и рекламы;

при участии:

Заявителя -(далее - Заявитель, Податель жалобы), на основании документа, удостоверяющего личность;

без участия Организатора торгов - Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (далее -Организатор торгов, ДАГН г. Саяногорска), извещенного надлежащим образом о месте и времени рассмотрения жалобы, рассмотрев жалобу Р. на положения извещения при проведении аукциона на право заключения договора аренды (извещение N 22000030340000000182, лот N 1), расположенного по адресу: <...> земельный участок 1, площадью 1383 кв. м, кадастровый номер 19:03:040404:2037 (далее - Аукцион), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В адрес Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Хакасия поступила жалоба Заявителя на положения извещения при проведении аукциона на право заключения договора аренды (извещение N 22000030340000000182, лот N 1), расположенного по адресу: <...> земельный участок 1.

По мнению Заявителя, Организатор торгов допустил нарушение при формировании документации о торгах, включив в проект договора пункт 2.4.1, устанавливающий запрет для Арендатора уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, вытекающим из договора. Указанное положение противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права участников торгов, в частности, ограничивает гарантированное Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) право Арендатора на передачу арендуемого земельного участка в субаренду, а также на передачу прав и обязанностей по договору аренды, что является особенно существенным с учетом долгосрочного характера заключенного договора.

В качестве подтверждения своей позиции, Заявитель ссылается на положения пункта 6 и 9 статьи 22 и пункта 2 статьи 36.9 ЗК РФ, приводит судебную практику по аналогичным делам. Кроме того, Заявитель считает, что положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российский Федерации (далее - ГК РФ) в данном аукционе не подлежит применению.

В материалы дела Организатором торгов представлены письменные возражения на жалобу, в которых указано, что процедура торгов проведена в полном соответствии с требованиями статьи 39.11 ЗК РФ и приоритетом императивной нормы пункта 7 статьи 448 ГК РФ. Организатор торгов также подкрепляет свою позицию судебной практикой, в частности ссылается на Определение Верховного 2026-5622 суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 и просил признать жалобу необоснованной.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися.

Частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены в результате осуществления в отношении таких лиц процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, либо предъявления требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства.

Данная норма определяет круг лиц, правомочных направлять жалобы в антимонопольный орган.

Заявитель является потенциальным участником торгов, права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Таким образом, настоящая жалоба подлежит рассмотрению в порядке статьи 18.1 Закона о защите конкуренции.

Порядок проведения аукциона по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности урегулирован статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.3 Комиссия Хакасского УФАС России, рассмотрев в полном объеме материалы дела, а также заслушав пояснения Заявителя и ознакомившись с пояснениями

Организатора торгов, приходит к следующим выводам.

03.04.2026 на официальном сайте ГИС-Торги размещено извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды (извещение N 22000030340000000182, лот N 1).

Заявителем обжалован лот N 1:

Право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> земельный участок 1, площадью 1383 кв. м, кадастровый номер 19:03:040404:2037

1. Решение о проведении аукциона: распоряжение Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска от 17.03.2026 N 285 "О проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

2. Адрес земельного участка: Российская Федерация, <...> земельный участок 1.

3. Кадастровый номер земельного участка:19:03:040404:2037

4. Площадь земельного участка: 1 383 кв. м.

5. Разрешение использования земельного участка: для индивидуального жилищного строительства.

6. Категория земель: земли населенных пунктов.

7. Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: данные отсутствуют

8. Сведения о правах на земельный участок, об ограничениях этих прав:

земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, основание: Приказ Правительства Республики Хакасия от 17.10.2020 N 010-1514-пр "Об установлении зон санитарной охраны".

9. Информация о возможности подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения:

9.1 Сети газоснабжения: данные отсутствуют.

9.2 Сети теплоснабжения: Отсутствуют (письмо АО "Б" от 07.10.2025 N стс/исх-506), обеспечить автономно.

Плата за технологическое присоединение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, на дату принятия решения об аукционе составляет 0 руб. (письмо ООО "С" от 13.01.2026 N скс/исх - 002).

Возводить объекты капитального строительства собственник имеет право в соответствии с Градостроительным планом РФ-19-2-03-0-00-4 земельного участка N 2025-1679-0.

9.3 Централизованные сети хозяйственно-питьевого водоснабжения и хозяйственно-бытовой канализации: Отсутствуют (письмо ООО "С" от 07.10.2025 N 113), обеспечить автономно

9.4 Централизованная система холодного водоснабжения: Отсутствует (письмо МКУ "К" исх. N 1031 от 11.12.2025), обеспечить автономно.

10. Предельные (минимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для объектов, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования, указанными в настоящей статье:

- этажность жилых домов - не выше трех надземных этажей;

- минимальное расстояние от стен жилого дома до границ со смежным приусадебным земельным участком - не менее 1,0 метра (за исключением автономных жилых блоков блокированного дома);

- величина отступа от красной линии улиц, дорог до линии регулирования застройки - не менее 3,0 метра;

- величина отступа от хозяйственных проездов до линии регулирования застройки - 1,0 м;

- земельные участки для индивидуального жилищного строительства целью строительства одного индивидуального жилого дома - от 1000 кв. м до 1900 кв. м;

- приусадебные земельные участки для жилого дома (строительства блокированных жилых домов) - от 600 кв. м до 1500 кв. м на один автономный жилой блок (квартиру);

- максимальный процент застройки - ограничение данного параметра в настоящей статье не требуется;

- иные параметры размещения зданий, строений, сооружений принимать в соответствии с СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".

11. Начальный годовой размер предмета аукциона составляет 4 374,00 руб.

13. Размер задатка: 874,80 руб.

14. "Шаг аукциона": 218,70 руб.

15. Срок аренды - 20 лет.

Относительно довода заявителя о том, что Организатор торгов неправомерно установил запрет для Арендатора уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, вытекающим из договора, Комиссия Хакасского

УФАС России установила следующее.5 Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На земельный участок, являющийся предметом торгов, не распространяется случаи, предусмотренные пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Порядок подготовки проведения аукциона, в том числе в электронной форме, установлен статьями 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 11 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно пункту 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Проект договора аренды земельного участка является обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению, данное положение закреплено частью 22 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. аренды6 Изменение условий договора земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче прав по договору аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов. Приведенное в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется если иное не предусмотрено федеральным законом. Между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных установлен7 участков другим лицам иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20- 6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

Исходя из вышеизложенного Комиссия Хакасского УФАС России приходит к следующим выводам.

Во-первых, право аренды в отношении спорного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, может быть приобретено арендатором исключительно по результатам проведения торгов. Данный порядок прямо предусмотрен пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Во-вторых, Организатором торгов соблюдены основополагающие принципы информационной открытости и обеспечения конкуренции при проведении аукциона.

Указанное подтверждается следующими обстоятельствами:

- надлежащим размещением извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды;

- обеспечением открытого доступа к условиям аукциона и аукционной документации, что позволяет потенциальным участникам торгов заблаговременно ознакомиться с ними;

- предоставлением всем заинтересованным лицам равных условий для участия в аукционе.

Факт наличия конкурентной среды при проведении аукциона подтверждается сведениями о количестве участников аукциона и сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе Лота N 1 земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город

Саяногорск, <...> земельный участок 1, размещенного на ГИС "Торги" 16.04.2026, количество участников составило 4.

Указанные данные объективно свидетельствуют о наличии конкуренции при проведении торгов на право заключения договора аренды указанного земельного участка.

В-третьих, следует учитывать правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, согласно которой уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

На основании изложенного, в соответствии с положениями Закона о защите конкуренции, Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, Комиссия Хакасского УФАС России,

Признать жалобу необоснованной.

Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы, может быть обжаловано в Арбитражном суде Республики Хакасия в течение трех месяцев со дня его принятия.