Решение Амурское УФАС России от 17.03.2026 N 028/10/18.1-163/2026

(в полном объеме изготовлено 17.03.2026)

Комиссия управления Федеральной антимонопольной службы по Амурской области (далее - Амурское УФАС России) по контролю в сфере закупок в составе: ... председателя Комиссии, заместителя руководителя управления; ... ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок; ... главного специалистаэксперта отдела контроля закупок; ... ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок в присутствии представителей: от организатора торгов ...,

действующей на основании прав по должности руководителя управления, от заявителя жалобы ... (посредством ВКС),

(представителям сторон разъяснены права, порядок рассмотрения жалобы, сообщено о ведении аудиозаписи заседания Комиссии), рассмотрев поступившую 20.02.2026 в Амурское УФАС России жалобу от ... на действия организатора торгов - Управления имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области при проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, объявленного извещением от 26.01.2026 N 23000016960000000317 по лоту N 4 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, выразившиеся, по мнению заявителя в несоответствии документации электронного аукциона требованиям законодательства,

26.01.2026 организатором торгов - Управлением имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru опубликовано извещение N 23000016960000000317 о проведении электронного аукциона на заключение договора аренды земельного участка.

На заседании Комиссии Амурского УФАС России заявитель жалобы поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Организатор торгов представил письменные пояснения (приобщены к материалам дела).

Определением Комиссия Амурского УФАС России продлила срок принятия решения по делу N 028/10/18.1-163/2026 до 13.03.2026.

Рассмотрев жалобу, письменные пояснения организатора торгов и заявителя жалобы, изучив материалы дела, Комиссия Амурского УФАС России приходит к следующим выводам.

Статьей 18.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) установлен порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров.

В соответствии с частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Пунктом 1 части 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте.

В порядке пункта 1 части 5 статьей 39.18 ЗК РФ, если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

Порядок подготовки и проведения аукциона, в том числе в электронной форме, установлен статьями 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.13 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Из пункта 3.4.12 проекта договора аренды земельного участка следует, что арендатор обязан не уступать права и обязанности, возникшие из заключенного на торгах договора.

По мнению заявителя жалобы организатор торгов неправомерно установил в проекте договора запрет для арендатора на уступку прав и обязанностей третьим лицам, а также не предусмотрел возможность передачи земельного участка в субаренду.

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право (если иное не установлено федеральными законами) в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя.

Однако пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что если заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как вторая касается передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых установлено обязательное проведение торгов, что воплощает публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче прав по договору аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов (указанный вывод находит отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

Довод заявителя жалобы о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что законом заключение договора аренды земельного участка публичной собственности (для ведения личного подсобного хозяйства) предусмотрено и без проведения торгов, основано на неправильном толковании пункта 7 статьи 448 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и не учитывает обстоятельство того, что в настоящем случае с учетом положения пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ и на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ право аренды в отношении земельного участка (извещение N 23000016960000000317, лот N 4) может быть получено арендатором только по результату торгов.

Исходя из изложенного, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора условий, предусматривающих уступку права по договору (включая субаренду), возникшую из заключенного на торгах договора, следовательно, организатор торгов на право заключения договора аренды земельного участка(извещение N 23000016960000000317, лот N 4) не вправе в проекте договора устанавливать условие, предусматривающее уступку права по договору (включая субаренду), возникшую из заключенного на торгах договора.

Таким образом, Комиссия Амурского УФАС России приходит к выводу, что установленный организатором торгов в проекте договора запрет на уступку права и обязанностей, возникших из заключенного на торгах договора, не противоречит нормам действующего законодательства, поскольку получение земельного участка в обход торгов, а именно его уступку права по договору (включая субаренду) недопустима.

Комиссия Амурского УФАС России, рассмотрев жалобу ... на действия Управления имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, руководствуясь статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", приняла

Признать жалобу ... необоснованной.

Решение Комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.