Решение Рязанское УФАС России от 16.03.2026 N 062/10/18.1-109/2026

Резолютивная часть решения оглашена 11.03.2026.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Рязанской области по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия) в составе: Председателя Комиссии: <...>, членов Комиссии: <...>, <...>,

в присутствии представителей муниципального казенного учреждения города Рязани "МА" <...> (доверенность N 6 от 12.01.2026), Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани <...> (доверенность N 05/2-13-1 от 03.03.2026),

в отсутствие заявителя - <...>, представителя оператора электронной площадки - акционерное общество "С", уведомленных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела,

рассмотрев посредством использования системы видеоконференц-связи жалобу <...> (далее - Заявитель) (вх. N 650-ЭП/25 от 24.02.2026) на действия организатора торгов - Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - Организатор торгов) при организации и проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080093:4089, расположенный по адресу: <...> площадью 4905 кв. м, разрешенное использование: магазины (извещение N 21000001570000000259, лот N 1 на сайте в сети Интернет https://torgi.gov.ru) (далее - аукцион),

в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В Рязанское УФАС России поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов при проведении аукциона.

Заявитель в своей жалобе указывает на следующие нарушения:

1. Организатор торгов в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) увеличил срок аренды земельного участка;

2. Договор противоречит ЗК РФ;

3. Земельный участок включен в охотничье угодье в нарушение положений законодательства;

4. Договор аренды не содержит обязательного условия, что вводит в заблуждение относительно необходимости его выполнения.

Организатором аукциона в материалы дела представлен письменный отзыв с приложением документов, который возражает по основаниям, изложенным в нем.

Проверив обоснованность доводов, приведенных в жалобе, в возражениях на нее, изучив материалы дела, Комиссия установила следующее.

08.10.2025 администрацией города Рязани вынесено постановление N 9756 "О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080093:4089, расположенного по адресу: <...>".

30.10.2025 муниципальным казенным учреждением города Рязани "МА" на официальном сайте РФ в сети "Интернет" для размещения информации о торгах https://torgi.gov.ru размещено извещение N 21000001570000000259 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка:

Лот N 1: Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080093:4089, расположенный по адресу: <...> площадью 4905 кв. м, разрешенное использование: магазины (границы земельного участка установлены согласно кадастровому паспорту).

Начальная цена предмета аукциона (начальный размер ежегодной арендной платы): 6 863 080 рублей (НДС не облагается).

Размер задатка: 6 863 080 рублей.

Шаг аукциона: 205 892 рубля 40 копеек.

По результатам аукциона определяется ежегодный размер арендной платы.

Дата и время начала приема заявок на участие в аукционе - 31.10.2025 года в 09 часов 00 минут по местному времени.

Дата и время окончания приема заявок на участие в аукционе - 25.02.2026 года в 15 часов 00 минут по местному времени.

Дата проведения торгов: 03.03.2026 09:00.

Согласно протоколу N 1-27/2025 АЗ рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080093:4089, расположенного по адресу: <...> аукцион признан несостоявшимся.

Оценив представленные в дело документы в совокупности с пояснениями представителей лиц, участвующих в деле, Комиссия пришла к следующему.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по правилам данной статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, закупочной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (в редакции, действующей на дату размещения Положения о закупках) (далее - Закон о закупках), за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Согласно части 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, закупочной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Жалоба поступила в антимонопольный орган 24.02.2026 - до окончания срока подачи заявок, в связи с чем принята к рассмотрению

1. По мнению Заявителя, Организатор торгов в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) увеличил срок аренды земельного участка.

Пунктом 11 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация. Постановлением администрации города Рязани от 17.06.2015 N 2693 муниципальное казенное учреждение города Рязани "МА" определено уполномоченным учреждением в части организации и проведения аукциона.

08.10.2025 администрацией города Рязани принято постановление N 9756 "О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080093:4089, расположенного по адресу: <...>" (далее - постановление).

Пунктом 2 постановления установлен срок аренды, который составляет 158 месяцев.

В соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 Кодекса в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр установлен срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080093:4089 расположен в зоне Д1, максимальная плотность застройки, а также предельное количество этажей которой в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденными решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 897-I, не подлежат уточнению (НПУ), Организатором торгов при расчете правомерно использовался общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, для категории объекта капитального строительства "Комплекс зданий", составляющий 79 месяцев, и расчет срока аренды произведен как: 79 (месяцев) * 2 = 158 (месяцев).

Комиссия пришла к выводу, что Организатором торгов правомерно определен срок аренды земельного участка, ввиду чего данный довод признается Комиссией необоснованным.

2. Согласно позиции Заявителя договор противоречит требованиям ЗК РФ, а именно в пункте 3.4.2 Договора аренды указано, что Арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка с письменного согласия Арендодателя, что противоречит требованиям ЗК РФ, так как срок аренды земельного участка более 5 лет, и согласие Арендодателя в силу положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ не требуется.

По мнению Организатора торгов, пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом условиями договоров аренды земельных участков, утвержденных постановлением администрации города Рязани от 23 декабря 2020 года N 4901, предусматривается возможность передачи арендованного земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с письменного согласия Арендодателя. Таким образом, данное условие договора аренды не противоречит действующему законодательству РФ.

В свою очередь Комиссия отмечает следующее.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ внесены изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Подпунктом 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

Соответствующее законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (в данном случае, исходя из целей правового регулирования, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применима и к положениям пунктов 5, 6 статьи 22 ЗК РФ) исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742(6), о 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

Между предписаниями статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Допускаемая возможность арендатора, вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, сдавать земельный участок в субаренду, по сути предоставляет возможность получения права использования земельным участком лицам, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти конкурентные процедуры предоставления земельных участков.

Указанная правовая позиция также находит свое подтверждение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 02.12.2025 по делу N А48-647/2025.

Как установлено Комиссией, в пункте 3.4.2 Договора аренды указано, что Арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка с письменного согласия Арендодателя, что нарушает требования пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

На основании изложенного, жалоба Заявителя в указанной части признается необоснованной.

В действиях Организатора торгов установлено нарушение пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

3. Относительно довода о том, что земельный участок включен в охотничье угодье в нарушение положений законодательства, Комиссией установлено следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080093:4089 расположен в границах 62:00-11.20 (общедоступные охотничьи угодья Рязанского района).

При этом Комиссия отмечает, что вопрос нахождения указанного земельного участка в границах зоны общедоступных охотничьих угодий вне компетенции Организатора торгов.

В связи с изложенным, Комиссия не усматривает по данному доводу нарушений, допущенных Организатором торгов, ввиду чего данный довод жалобы признается необоснованным.

4. Относительно довода Заявителя о том, что договор аренды не содержит обязательного условия, что вводит в заблуждение относительно необходимости его выполнения, Комиссия отмечает следующее.

По мнению Заявителя, договор не содержит положений, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.8 ЗК РФ, а именно: договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления пользования недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

Комиссией установлено, что спорный земельный участок предоставляется в аренду для строительства с видом разрешенного использования "МБ", ввиду чего требования пункта 2 статьи 39.8 ЗК в данном случае не применимы.

Таким образом, довод жалобы признается Комиссией необоснованным.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу <...> (вх. N 650-ЭП/25 от 24.02.2026) на действия организатора торгов - Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани при организации и проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080093:4089, расположенный по адресу: <...> площадью 4905 кв. м, разрешенное использование: магазины (извещение N 21000001570000000259, лот N 1 на сайте в сети Интернет https://torgi.gov.ru) необоснованной.

2. Установить в действиях Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани нарушение требований пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

3. Предписание не выдавать в связи с признанием торгов несостоявшимися.

4. Передать материалы дела должностному лицу Рязанского УФАС России для решения вопроса о наличии основания для привлечения лиц, допустивших нарушения действующего законодательства Российской Федерации, к административной ответственности.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня вынесения.