Проектирование в строительстве
По опыту консультаций специалистов Центра "Закон.гуру" заказчики делают ошибки при закупке проектных работ. Не включают в задание разработку рабочей документации обязательные положения. Не требуют СРО при закупке сметы на капитальный ремонт. Разберёмся, что входит в проектирование, какие требования к участникам нужно устанавливать и какие изменения вступили в силу с 1 марта 2026 года.
Инженерные изыскания
Инженерные изыскания проводятся для подготовки проектной документации для строительства и реконструкции объектов капитального строительства. Без инженерных изысканий подготовка проектной документации на строительство и реконструкцию не допускается. Это требование статьи 47 Градостроительного кодекса РФ.
Инженерные изыскания нужны для того, чтобы привязать объект к конкретному земельному участку. Изучаются грунты, определяется уровень грунтовых вод, исследуются природные условия, факторы техногенного воздействия. На основе этих данных разрабатывается проектная документация.
Консультанты Центра "Закон.гуру" встречали случаи, когда изыскания проведены некачественно. Не определили грунтовые воды, провели реконструкцию здания, а потом подвал оказался залит водой. Приходила прокуратура, возбуждались дела о неэффективном (нецелевом) расходовании средств. В некоторых случаях, доходит до уголовного преследования. Поэтому качество изысканий имеет значение.
Для капитального ремонта инженерные изыскания по умолчанию не проводятся. При капитальном ремонте застройщик выполняет те виды работ, которые посчитает нужными. Если для капремонта нужны изыскания, застройщик их заказывает. Если нет — не заказывает.
Инженерные изыскания выполняются организациями, которые являются членами СРО в области инженерных изысканий. Уровень ответственности по СРО определяется стоимостью работ по изысканиям, а не стоимостью объекта строительства.
Проектирование
Архитектурно-строительное проектирование регулируется статьёй 48 Градостроительного кодекса РФ. До недавнего времени под проектированием понималась только подготовка проектной документации. Рабочая документация рассматривалась отдельно.
Теперь под архитектурно-строительным проектированием понимается подготовка проектной документации и рабочей документации. Это означает, что разработка рабочей документации — это проектные работы.
С 1 марта 2026 года разработка рабочей документации требует членства в СРО в области проектирования. До этого рабочую документацию могло разрабатывать любое лицо. Заказчики должны учитывать это при формировании заданий на проектирование и установлении требований к участникам. Отметим, что сумма закупки значения не имеет для установления требования о членстве СРО. В отличие от строительства, реконструкции, капитального ремонта, где требование о членстве СРО устанавливается только для контрактов (договоров) свыше 10 млн. рублей, для проектирования (как и для инденерных изысканий) "планки" нет. Поэтому членство СРО требуется от любой суммы договора.
Важное изменение: С 1 марта 2026 года разработка рабочей документации требует членства в СРО в области проектирования. Раньше это требование отсутствовало. Заказчики должны установить требование о членстве в СРО при закупке разработки рабочей документации.
Рабочая документация: когда она обязательна
Рабочая документация готовится при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства. Правительство РФ имеет право определить случаи, когда рабочая документация может не разрабатываться.
В 2025 году Правительство утвердило Постановление № 486. Оно определило два случая, когда рабочая документация не требуется. Первый случай — когда на строительство или реконструкцию не требуется получение разрешения на строительство. Второй случай — когда в соответствии с законодательством не требуется проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Для заказчиков по 44-ФЗ эти исключения не работают. Они проводят экспертизу проектной документации. Большинство заказчиков по 223-ФЗ тоже проводят экспертизу. Поэтому рабочая документация у заказчиков по 44-ФЗ и 223-ФЗ должна быть.
Формируйте задание на проектирование с учётом того, что нужна не только проектная документация, но и рабочая документация. Это проектные работы, и в требованиях к участникам указывайте членство в СРО в области проектирования.
| Вид документации | Когда разрабатывается | Требует СРО | С какой даты требует СРО |
|---|---|---|---|
| Проектная документация | Строительство, реконструкция | Да, в области проектирования | Всегда |
| Рабочая документация | Строительство, реконструкция | Да, в области проектирования | С 1 марта 2026 года |
| Смета на капитальный ремонт | Капитальный ремонт | Да, в области проектирования | Всегда |
| Проект организации сноса | Снос капитального объекта | Да, в области проектирования | Всегда |
Смета на капитальный ремонт
Градостроительный кодекс прямо указывает: под архитектурно-строительным проектированием понимается также разработка раздела проектной документации "Смета на капитальный ремонт". Это не просто работа сметчика. Это проектные работы.
К этому вопросу мы вернёмся в статье про установление требований к участникам. Если заказчик закупает разработку сметы на капитальный ремонт, он должен требовать от участников членство в СРО в области проектирования. Не в области строительства, а именно проектирования.
Консультанты Центра "Закон.гуру" регулярно встречают ошибку: заказчик закупает разработку сметы на капремонт и не требует СРО.
Запомните: Разработка сметы на капитальный ремонт — это проектные работы. Требуется членство в СРО в области проектирования. Это требование Градостроительного кодекса, а не изобретение контролёров.
Типовая проектная документация
Минстрой России стимулирует переход на использование типовых проектных решений. Есть реестр положительных заключений госэкспертизы, в котором содержаться сведения о типовых проектных документаций. На момент подготовки настоящего материала к публикации в реестре было свыше 1600 типовых проектов. К моменту, когда вы читаете эту статью, их может быть больше.
Есть заказчики, которые обязаны использовать типовые проектные решения. Но основная проблема состоит в том, что сложно определить, насколько типовое решение соответствует требованиям заказчика. То есть является ли оно аналогичным тому объекту, который нужен заказчику.
По опыту консультантов Центра "Закон.гуру" не всегда использование типовых решений оказывается дешевле разработки новой проектной документации. По идее, типовые проектные документации должны снизить расходы бюджета на разработку проектной документации. Но никто не считал, сколько реально экономится на практике.
При использовании типовой проектной документации всё равно нужны инженерные изыскания. На базе изысканий дорабатывается проектная документация, чтобы привязать её к конкретному земельному участку. Рабочая документация в любом случае составляется.
Проектная документация для капитального ремонта
Для капитального ремонта проектная документация не готовится в том объёме, который нужен для строительства и реконструкции. При капитальном ремонте застройщик выполняет те виды работ, которые посчитает нужными для реализации капремонта.
Но смета на капитальный ремонт всегда должна быть. Смета — это раздел проектной документации. Если капитальный ремонт предполагает какие-то работы, которые требуеют разработку дополнительных разделов проектной документации, то это отражается в задании на проектировании заказчика.
| Вид работ | Нужна проектная документация | Нужны инженерные изыскания | Нужна рабочая документация |
|---|---|---|---|
| Строительство | Да, в полном объёме по Постановлению № 87 | Да, обязательно | Да, обязательно |
| Реконструкция | Да, в полном объёме по Постановлению № 87 | Да, обязательно | Да, обязательно |
| Капитальный ремонт | Смета обязательна, остальное по решению застройщика | По решению застройщика | Нет |
| Снос | Проект организации сноса | Нет | Нет |
Требования к проектировщикам и изыскателям
Проектные работы выполняются организациями, которые являются членами СРО в области проектирования. Инженерные изыскания выполняются организациями, которые являются членами СРО в области инженерных изысканий.
Это разные СРО. Если заказчик закупает и изыскания, и проектирование одним лотом, участник должен иметь два вида СРО: в области инженерных изысканий и в области проектирования.
Уровень ответственности по СРО для проектировщиков и изыскателей определяется стоимостью работ по проектированию или изысканиям, а не стоимостью объекта строительства. Это отличие от строительного контроля, где уровень ответственности определяется по стоимости объекта.
Ошибка: Заказчик закупает проектирование и изыскания и требует только СРО в области проектирования. На день написания данной статьи такой позиции придерживается ФАС России, но Минфин России и Минстрой России против, пологая, что такое установление требований не соответствует ГрК РФ.
Что важно запомнить?
По инженерным изысканиям: Изыскания обязательны для строительства и реконструкции. Без них проектная документация не разрабатывается. Для капремонта изыскания проводятся по решению застройщика. Требуется СРО в области инженерных изысканий.
По проектированию: Проектирование включает проектную документацию, рабочую документацию и смету на капремонт. С 1 марта 2026 года рабочая документация требует СРО в области проектирования. Требования нужно устанавливать правильно.
По смете на капремонт: Разработка сметы на капитальный ремонт — это проектные работы. Требуется СРО в области проектирования, а не в области строительства. Это прямо указано в Градостроительном кодексе.
Нужна помощь с закупкой проектных работ?
Эксперты Центра "Закон.гуру" помогут правильно сформировать задание на проектирование, установить корректные требования к участникам и избежать ошибок.
Консультируем по сложным ситуациям, проверяем документацию, сопровождаем процедуры по 44-ФЗ и 223-ФЗ.
Получить консультацию