Решение Тюменское УФАС России от 26.12.2024 N 072/10/18.1-867/2025

Резолютивная часть решения оглашена 25.12.2025 года

В полном объеме решение изготовлено 26.12.2024 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Тюменской области по рассмотрению жалоб при проведении торгов (далее - Комиссия) в составе:

"..."

рассмотрев в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), дело N 072/10/18.1-867/2025 по жалобе "..." (далее также - Заявитель) на действия организатора торгов -- администрации "..." (далее также - Организатор торгов, Администрация) при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:12:1503001:4725, площадью 112826 кв. м, по адресу: Тюменская область, Нижнетавдинский муниципальный район, Тюневское сельское поселение, з/у 13, извещение в ГИС Торги N 22000050530000000607, лот N 1 (далее также - Аукцион, Торги),

в присутствии:

представителя Заявителя: "..." (доверенность N 72 АА 2419885 от 09.09.2022);

заинтересованного лица "..." (представлен паспорт гражданина РФ);

в отсутствие представителя Организатора торгов надлежащим образом, уведомленного о дате, времени и месте рассмотрения дела, направившего ходатайство о рассмотрении дела без его участия,

В Тюменское УФАС России 18.12.2025 г. (вх. N 14679/25) поступила жалоба "..." на действия организатора торгов -- администрации "..." (далее также - Организатор торгов, Администрация) при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:12:1503001:4725, площадью 112826 кв. м, по адресу: Тюменская область, Нижнетавдинский муниципальный район, Тюневское сельское поселение, з/у 13 (далее также - Земельный участок), извещение в ГИС Торги N 22000050530000000607, лот N 1.

Статьей 18.1 Закона о защите конкуренции установлен порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов, в части 17 которой закреплено, что при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии.

Тюменским УФАС России вышеупомянутая жалоба Заявителя признана соответствующей требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции и принята к рассмотрению по существу.

На основании части 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, информация о поступлении указанной жалобы и ее содержании размещена на официальном сайте Тюменского УФАС России по адресу: https://tyumen.fas.gov.ru/schedulecases/

В соответствии с частями 11, 19 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Тюменским УФАС России в адрес Организатора торгов направлено письмо (исх. N ИВ/8258/25 от 22.12.2025 г.) о приостановлении соответствующих Торгов до рассмотрения жалобы по существу и уведомлении лиц, подавших заявки на участие в Торгах о факте поступления жалобы, ее содержании, месте и времени ее рассмотрения.

Так, из доводов жалобы "..." следует, что:

- Организатор торгов в извещении о проведении Аукциона указал противоречивые сведения о виде разрешенного использования Земельного участка;

- отсутствуют подъездные пути к Земельному участку;

Организатор торгов с доводами жалобы не согласился, пояснил, что в извещении о проведении Торгов были размещены исчерпывающие сведения, предусмотренные ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), представив, в том числе письменные возражения на жалобу.

Комиссия Тюменского УФАС России, исследовав представленные сторонами документы и сведения, рассмотрев доводы жалобы Заявителя, возражения Организатора торгов, установила следующее.

Случаи, когда договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов, согласно п. 3 ст. 447 ГК РФ, устанавливаются законом.

Так, согласно п. 1 ст. 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно ст. 39.2 ЗК РФ, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган). Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), согласно п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В рассматриваемом случае основанием для проведения Аукциона является распоряжение Администрации Нижнетавдинского муниципального района N 1094-р от 19.09.2025 г. "О проведении аукциона" (далее также - Распоряжение), согласно которому принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская обл., Нижнетавдинский муниципальный р-н., Тюневское сельское поселение, з/у 13, к/н 72:12:1503001:4725.

В соответствии с п. 19.1 ст. 39.11 ЗК РФ, уполномоченный орган обеспечивает размещение извещения о проведении аукциона в срок не позднее чем три месяца с момента принятия решения о проведении аукциона, предусмотренного подпунктом 5 пункта 3, подпунктом 9 пункта 4 настоящей статьи или подпунктом 1 пункта 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт уполномоченного органа), на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона..

Для размещения информации о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru (ГИС Торги)^[1].

Материалами дела установлено, что Организатором торгов 01.10.2025 г. на электронной площадке АО "..." (sberbank-ast.ru), а также на сайте ГИС Торги (torgi.gov.ru) размещено извещение N 22000050530000000607 (формируемое программно-аппаратными средствами сайта) о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды Земельного участка, (далее также - Извещение), - которое содержит:

1) следующие сведения:

дата и время начала подачи заявок: 02.10.2025 в 09:00 (МСК+2);

дата и время окончания подачи заявок: 15.10.2025 в 16:00 (МСК+2);

дата рассмотрения заявок: 16.10.2025;

дата и время начала проведения аукциона: 17.10.2025 в 10:00 (МСК+2);

начальная цена: 29 786,06 руб.;

размер задатка: 29 786,06 руб.;

шаг аукциона: 893,58 руб.;

категория земель: земли сельскохозяйственного назначения вид разрешенного использования земельного участка: сельскохозяйственное использование;

2) следующие документы:

- извещение о проведении Аукциона в графической форме (далее также - Аукционная документация);

- форму заявки на участие в Аукционе;

- проект договора аренды Земельного участка.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в Аукционе от 16.10.2025, подано и было допущено до участия в Торгах 13 заявок.

Здесь следует отметить, что, согласно протоколу о результатах проведения Аукциона от 23.10.2025 г., победителем Аукциона был признан "..." с ценовым предложением 3 754 227,50 руб.

1. В части доводов "..." о том, что в Извещении указана противоречивая информация о видах разрешенного использования Земельного участка, Комиссией Тюменского УФАС России было установлено следующее.

В соответствии с п/п 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона, в том числе должно содержать сведения о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

В отношении вида разрешенного использования в Извещении указана следующая информация: сельскохозяйственное использование.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (стст. 1, 7, 42 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в РФ подразделены по целевому назначению на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Градостроительное зонирование территории регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст. 30 ГрК РФ, границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. В свою очередь, карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 ГрК РФ.

Виды разрешенного использования земельных участков, согласно чч. 2 и 2.1 ст. 37 ГрК РФ, устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Разрешенное использование может быть следующих видов (ч. 1 ст. 37 ГрК РФ):

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений - это приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412.

В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Сами земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд (п. 1 ст. 78 ЗК РФ).

Как следует из правил землепользования и застройки Тюневского сельского поселения, утв. решением Думы Нижнетавдинского муниципального района N 152 от 27.04.2009 (далее также - Правила ЗП), Земельный участок расположен в границах зоны СХЗ 4- "Зона садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан", для которой Правилами ЗП определены следующие основные виды разрешенного использования:

1) земельные участки (территории) общего пользования;

2) ведение садоводства;

3) ведение огородничества, -

и как следствие, вид разрешенного использования земельным участком "сельскохозяйственное использование" Правилами ЗП не предусмотрен.

Так, исходя из буквального толкования п. 1 ст. 77 и п. 1 ст. 78 ЗК РФ следует, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для целей, определенных Правилами ЗП.

Однако, названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Таким образом, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений п. 1 ст. 77 и п. 1 ст. 78 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы их. При этом, наличие договорных отношений с собственником земли, изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагают изменение соответствующего договора и невозможны без изменения такого договора.

Так, Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В данном случае, право аренды на Земельный участок предоставляется по результатам торгов. Содержащиеся в Извещении сведения о ВРИ Земельного участка соответствуют сведениям его кадастрового паспорта, что подтверждается Выпиской ЕГРН (загружена в карточке лота в ГИС Торги), согласно которому разрешенное использование Земельного участка - "сельскохозяйственное использование".

Вместе с тем, Земельный участок расположен в границах зоны СХЗ 4, для которой Правилами ЗП не предусмотрен такой вид разрешенного использования, как "сельскохозяйственное использование" и, как следствие, потенциальный арендатор, который будет признан победителем Торгов не сможет использовать Земельный участок по назначению, указанному в выписке ЕГРН и Извещении, поскольку, Правила ЗП не позволяют использовать Земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, содержащемуся в выписке из ЕГРН.

Таким образом, сведения, содержащиеся в Извещении о видах разрешенного использования Земельного участка, противоречат сведениям, содержащимся в Правилах ЗП, что является нарушением пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, поскольку, размещение противоречивых сведений о видах разрешенного использования Земельным участком может ввести в заблуждение потенциальных участников Торгов.

2. В части доводов П. о том, что отсутствуют подъездные пути к Земельному участку Комиссией Тюменского УФАС России было установлено следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать в том числе, сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения);

Так, согласно сведениям, содержащимся в Публичной кадастровой карте^[2] следует, что у Земельного участка отсутствуют подъездные пути к нему. Доказательств обратного Администрацией в материалы не было предоставлено.

Здесь следует отметить, что ни Извещении, ни в Аукционной документации не содержится каких-либо сведений:

- об отсутствии подъездных путей к Земельному участку;

- о наличии сервитута, позволяющего потенциальному арендатору, признанного победителем Торгов, добираться до Земельного участка без каких-либо ограничений.

Следовательно, в Извещении и Аукционной документации, в нарушение пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, отсутствуют сведения об ограничении прав на Земельный участок, связанных с доступом к нему.

Согласно ч. 17 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, в случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Так, в соответствии с п. 4 ст. 39.12 ЗК РФ прием документов прекращается не ранее чем за три рабочих дня до дня проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В ходе исследования Извещения, Комиссией Тюменского УФАС России было установлено, что Организатор торгов установил следующие сроки:

дата и время окончания подачи заявок: 15.10.2025 в 16:00 (МСК+2);

дата рассмотрения заявок: 16.10.2025;

дата и время начала проведения аукциона: 17.10.2025 в 10:00 (МСК+2).

Таким образом, временной промежуток между датой окончания подачи заявок на участие в Торгах (15.10.2025 г.) и датой начала проведения Торгов (17.10.2025 г.) составляет один рабочий день и, как следствие, Организатор торгов установил дату окончания подачи заявок и дату начала проведения Аукциона с нарушением требований, установленных п. 4 ст. 39.12 ЗК РФ.

С учетом вышеизложенного, исследовав представленные сторонами документы и сведения и заслушав пояснения представителей, участвовавших в рассмотрении жалобы, Комиссия Тюменского УФАС России приходит к следующим выводам:

1) о наличии в обжалуемых Заявителем действиях Организатора торгов нарушения требований действующего законодательства РФ, а именно пп. 4 п. 21 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.12 ЗК РФ, выразившееся:

- в размещении в Извещении о проведении Аукциона сведений о видах разрешенного использования земельного участка, которые противоречат Правилам ЗП;

- в неразмещении в Извещении и Аукционной документации сведений об ограничении прав на Земельный участок, связанных с доступом к нему.

- в установлении даты окончания подачи заявок и даты начала проведения Торгов ранее чем за три рабочих дня;

2) о наличии оснований для выдачи обязательного для исполнения предписания.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Тюменского УФАС России

1. Признать жалобу "..." на действия организатора торгов -- администрации "..." при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:12:1503001:4725, площадью 112826 кв. м, по адресу: Тюменская область, Нижнетавдинский муниципальный район, Тюневское сельское поселение, з/у 13, извещение в ГИС Торги N 22000050530000000607, лот N 1 обоснованной.

2. Признать в действиях организатора торгов нарушение пп. 4 п. 21 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.12 ЗК РФ.

3. Выдать администрации "..." предписание об устранении выявленных нарушений.

4. Передать материалы дела N 072/10/18.1-867/2025 уполномоченному должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

"..."

В соответствии с ч. 23 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.

1. пп. "а" п. 1 ПП РФ от 10.09.2012 N 909

2. https://nspd.gov.ru/map?thematic=PKK&zoom=16.053443042578927&coordinate_x=7279221.097538847&coordinate_y=7821929.570249043&baseLayerId=235&theme_id=1&is_copy_url=true