Решение Марийское УФАС России от 18.03.2025 N 012/01/18.1-149/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл по контролю в сфере проведения торгов N 2 (далее - Комиссия Марийского УФАС России) в составе:

председателя Комиссии - <...> - главного специалиста-эксперта отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

членов Комиссии:

<...> - ведущего специалиста-эксперт отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

<...> - ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти; при участии победителя торгов - <...>;

при участии представителей Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола": <...> (по доверенности), <...> (по доверенности), <...> (по доверенности); в отсутствие заявителя - <...> надлежащим образом извещенной о дате, времени, месте рассмотрения дела; рассмотрев жалобу <...> от 10.03.2025 на действия (бездействие) организатора торгов - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" при организации и проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:1102003:282 (номер извещения N 21000004300000000111, лот N 1),

29.01.2025 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Организатор торгов) на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru разместил извещение N 21000004300000000111 о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка.

На аукцион (лот N 1) выставлен земельный участок с кадастровым номером 12:05:1102003:282, площадью 983 кв. м, расположенный по адресу: <...> срок аренды - 30 месяцев с даты заключения договора аренды, начальная цена предмета аукциона в размере ежегодной арендной платы: 3 683 000 рублей.

Из части 2 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) следует, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

10.03.2025 в Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл поступила жалоба <...>.

По мнению заявителя, проект договора аренды содержит неправомерные положения, предусматривающие изменение размера арендной платы; в извещении о проведении торгов указан срок аренды земельного участка, противоречащий земельному законодательству.

В соответствии с частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции жалоба принята к рассмотрению.

Представители Организатора торгов на заседании Комиссии Марийского УФАС России возражали против удовлетворения жалобы, представили письменные и устные пояснения.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы и материалы, обсудив доводы жалобы, Комиссия пришла к следующим выводам.

1. Согласно первому доводу Организатором торгов в проекте договора аренды неправомерно установлены положения, предусматривающие изменение арендной платы.

Комиссией установлено, что в соответствии с пунктом 2.3 проекта договора аренды размер ежегодной арендной платы устанавливается на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды в сумме - ______ руб. ___ коп.

Арендная плата изменятся Арендодателем ежегодно в одностороннем порядке, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий договор аренды.

Согласно пункту 3.1 проекта договора Арендодатель имеет право ежегодно пересматривать в одностороннем и бесспорном порядке размер арендной платы по настоящему Договору. Изменения арендной платы в связи с изменением площади земельного участка или вида деятельности Арендатора оформляются дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

При этом данные положения, позволяющие изменять существенное условие договора аренды, включены в проект договора неправомерно.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В силу положений пункта 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах.

Из приведенных правовых норм и разъяснений действующего законодательства следует, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенному на аукционе, не является регулируемым со стороны публичного образования и определяется по результатам аукциона и впоследствии не может быть изменен арендодателем.

Таким образом, данный довод жалобы является обоснованным, в действиях Организатора торгов имеется нарушение пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ.

2. Согласно второму доводу заявителя в извещении о проведении торгов указан срок аренды земельного участка 30 месяцев, в то время как следовало установить срок аренды 58 месяцев.

Заявителем указывается, что на вышеуказанном земельном участке возможно размещение объекта капитального строительства до 5 надземных этажей с площадью застройки земельного участка 750 кв. м (с учетом отступов). То есть, площадь объекта капитального строительства, который возможно разместить на данном участке составляет 3750 кв. м. Следовательно, минимальный срок аренды для вышеуказанного земельного участка должен составлять 58 месяцев.

Данный довод жалобы является обоснованным ввиду следующего.

Согласно подпункту 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 данного Кодекса.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 данного Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 данной статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Предметом аукциона является земельный участок с видом разрешенного использования: магазины.

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", (далее - Классификатор) вид разрешенного использования "М", предполагает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка допускает строительство здания, сооружения. Следовательно, договор аренды земельного участка заключается на срок превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен Приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр (далее - Приказ Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр).

Как следует из Приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр, минимальный срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурностроительного проектирования и строительства зданий, сооружений площадью от 1 500 кв. м до 5 000 кв. м, составляет 29 месяцев.

В рассматриваемом случае, учитывая, что площадь объекта капитального строительства, который возможно разместить на данном участке составляет 3750 кв. м, срок аренды должен составлять 58 месяцев.

Таким образом, Организатор торгов, установив в извещении срок аренды земельного участка 30 месяцев, нарушил требования пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Нарушения, допущенные организатором торгов, содержат признаки состава административного правонарушения, предусмотренного частью 6 статьи 7.30.5 КоАП РФ.

Согласно части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, мероприятий по реализации проекта по строительству) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции.

Комиссия Марийского УФАС России при решении о необходимости выдачи обязательного для исполнения предписания учитывает, что <...> подана заявка на участие в аукционе, которая в дальнейшем была ей отозвана, в самом аукционе <...> не участвовала. Следовательно, заявитель жалобы не относится к категории лиц, чьи права и законные интересы могут быть восстановлены выдачей предписания.

Также установлено, что аукционе принимали участие четыре участника, цена предмета аукциона была увеличена с 3 683 000 рублей до 20 146 010 рублей. При этом, победитель аукциона на заседании Комиссии пояснил, что его права не нарушаются установленным сроком аренды.

На основании вышеизложенного, Комиссия Марийского УФАС России не находит оснований для выдачи предписания в части устранения нарушений пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

При этом, относительно нарушения, выразившегося в установлении в проекте договора аренды положений, позволяющих изменять размер арендной платы (абзац 2 пункта 2.3, абзац 2 пункта 3.1 проекта договора) Комиссия отмечает, что данное нарушение может негативно повлиять на права и законные интересы победителя аукциона, поскольку срок аренды земельного участка составляет более года. Таким образом, имеются основания для выдачи предписания об устранении допущенного нарушения пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ путем внесения изменений в проект договора аренды при его направлении на подписание победителю аукциона.

Согласно части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Марийского УФАС России,

1. Признать жалобу <...> обоснованной.

2. Признать Организатора торгов нарушившим пункт 16 статьи 39.11, пункт 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Выдать Организатору торгов обязательное для исполнения предписание об устранении нарушения пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

4. Передать материалы дела должностному лицу для решения вопроса о возбуждении административного производства по части 6 статьи 7.30.5 КоАП РФ.

Решение Комиссии Марийского УФАС России по контролю в сфере проведения торгов может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия (часть 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции).