Решение Удмуртское УФАС России от 19.03.2025 N 018/10/18.1-248/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Удмуртской Республике по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия) на основании статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции, Закон) в составе:

председатель Комиссии: <...> - руководитель управления;

члены Комиссии:

<...> - старший государственный инспектор отдела контроля закупок,

<...> - ведущий специалист-эксперт отдела контроля закупок, кворум соблюден,

рассмотрев жалобу <...> (далее - Заявитель) на действия Организатора торгов - Управления имущественных отношений Администрации г. Глазова при проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N 18:28:000072:1471 (номер извещения в системе ГИС торги - N 21000011520000000149, Лот N 1, далее - Торги),

на заседании Комиссии посредством видеоконференцсвязи в присутствии:

представителей Организатора торгов: <...> (доверенность от 18.11.2024 N 04-19/0970), <...> (доверенность от 30.01.2025 N 04-19/0076),

в отсутствие представителей Заявителя, уведомленного надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела,

10.03.2025 в Управление поступила жалоба <...> на действия Организатора торгов при проведении Торгов. Жалоба зарегистрирована 10.03.2025 вх. N 1747-ЭП/25.

Согласно жалобе, расчет срока аренды, выбранный Организатором торгов, противоречит действующему законодательству. Кроме того, в проекте договора аренды Организатором торгов неправомерно установлен запрет на передачу земельного участка в субаренду. Организатор торгов также неправомерно не указал сведения в части возможности технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Заявитель также указывает, что установленный в извещении порядок заключения договора не соответствует требованиям ЗК РФ.

31.01.2025 Организатор торгов разместил в системе ГИС торги объявление о проведении Торгов.

Начальная цена установлена в размере 35 000,00 рублей.

02.03.2025 - дата окончания срока подачи заявок.

04.03.2025 - дата проведения торгов.

Согласно протоколу о результатах аукциона N 2100001152000000014900102 для участия в Торгах поступило пятнадцать заявок, победителем признано ООО "Э".

1. Комиссия Удмуртского УФАС России, рассмотрев жалобу Заявителя, аукционную документацию, письменные и устные пояснения лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, считает довод жалобы Заявителя о том, что расчет срока аренды, выбранный Организатором торгов, противоречит действующему законодательству, обоснованным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Согласно п. 1 Приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (далее - Приказ N 264/пр) установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу. Вводимый настоящим приказом срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, не применяется при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства.

В соответствии с приложением к Приказу N 264/пр срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (за исключением уникальных объектов капитального строительства), устанавливается в зависимости от площади объекта капитального строительства.

Так, согласно п. 4 Приложения к Приказу N 264/пр указанный срок для объектов площадью от 10 000 м² до 20 000 м² составляет 44 месяца

Согласно Извещению о проведении Торгов, установлен срок аренды земельного участка - 4 года 10 месяцев.

Вместе с тем, площадь реализуемого земельного участка составляет 3543 м², максимальный коэффициент застройки - 0,5, максимальная этажность - 9 этажей. Таким образом, площадь застройки в границах земельного участка с учетом максимальной этажности составляет 15,943,5 м².

Соответственно, с учетом положений ч. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, Приказа N 264/пр, договор аренды реализуемого земельного участка должен быть заключен на срок 88 месяцев.

Таким образом, Организатор торгов нарушил ч. 9 ст. 39.8 ЗК РФ.

2. Комиссия Удмуртского УФАС России, рассмотрев жалобу Заявителя, документацию, письменные и устные пояснения лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, считает довод жалобы Заявителя о том, что в проекте договора аренды Организатором торгов неправомерно установлен запрет на передачу земельного участка в субаренду, необоснованным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем, как уже было указано выше, в соответствии с Извещением о проведении Торгов, срок аренды земельного участка составляет 4 года 10 месяцев.

Согласно п. 4.4.9 Проекта договора Арендатор обязан не сдавать Участок или его часть в субаренду, скрытую субаренду (договор о совместной деятельности с предоставлением площади), в безвозмездное пользование иным лицам, а также не передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам, в том числе в залог (ипотеку), в уставный капитал юридических лиц и не отчуждать права аренды (переуступка прав).

Комиссия Удмуртского УФАС России отмечает, что право арендатора на передачу земельного участка в субаренду, без согласия арендодателя при условии его уведомления, предусмотрено только для договоров аренды, заключенных на срок более пяти лет. Срок аренды земельного участка в рассматриваемой процедуре Торгов составляет менее пяти лет.

Согласно ч. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Как уже было указано выше, п. 4.4.9 Проекта договора предусмотрено, что Арендатор не вправе сдавать участок в субаренду.

Таким образом, установленное в договоре аренды условие о запрете передачи реализуемого земельного участка в субаренду не противоречит нормам земельного законодательства.

3. Комиссия Удмуртского УФАС России, рассмотрев жалобу Заявителя, документацию, письменные и устные пояснения лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, считает довод жалобы Заявителя о том, что Организатор торгов также неправомерно не указал сведения в части возможности технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, обоснованным по следующим основаниям.

Согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) извещение о проведении аукциона должно содержать сведенияо предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости реализуемого объекта недвижимости, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 18:28:000072:1471 - Служебные гаражи (код 4.9).

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (далее - Классификатор) вид разрешенного использования земельного участка "Служебные гаражи" предусматривает размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.

Таким образом, в соответствии с положениями пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении Торгов должно содержать сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно ч. 1 ст. 52.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи (далее - сети инженерно-технического обеспечения), определение платы за такое подключение (технологическое присоединение) осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, о теплоснабжении, о газоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, о связи с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Указанные особенности не применяются в случаях технологического присоединения объектов электроэнергетики к электрическим сетям.

Таким образом, ЗК РФ, устанавливая порядок подготовки и организации аукционов по продаже либо на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливает обязательность размещения в извещении о проведении аукциона сведений о возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения связи, газо-, тепло-, водоснабжения, водоотведения (за исключением сетей электроснабжения).

Управление также отмечает, что, в соответствии с Письмом Минэкономразвития России от 30.06.2015 N Д23и-3009, в случае отсутствия возможности подключения строящегося (реконструируемого) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, предоставляет мотивированный отказ в выдаче таких условий. При этом данное обстоятельство не является препятствием для проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Положение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в части требований об указании в извещении о проведении аукциона сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не обозначает необходимости наличия таких условий для подключения, но является требованием о предоставлении исчерпывающих сведений о возможности застройки участка. Таким образом, заключение о невозможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения является соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, извещение о проведении Торгов не содержит сведений о возможности подключения к сетям связи, т.е. не содержит исчерпывающих сведений о возможности застройки участка.

Таким образом, Организатором торгов нарушен пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.

4. Комиссия Удмуртского УФАС России, рассмотрев жалобу Заявителя, документацию, письменные и устные пояснения лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, считает довод жалобы Заявителя о том, что установленный в извещении порядок заключения договора не соответствует требованиям ЗК РФ, необоснованным по следующим основаниям.

Согласно ч. 11 ст. 39.13 ЗК РФ по результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

В соответствии с ч. 12 ст. 39.13 ЗК РФ уполномоченный орган обязан в течение пяти дней со дня истечения срока, предусмотренного пунктом 11 ст. 39.13 ЗК РФ, направить победителю электронного аукциона или иным лицам, с которыми в соответствии с пунктами 13, 14, 20 и 25 статьи 39.12 ЗК РФ заключается договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка, подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо подписанный проект договора аренды такого участка.

Согласно Приложению N 1 к извещению о проведении Торгов (Порядок проведения аукциона) Продавец заключает договор с победителем не ранее 10 и не позднее 30 календарных дней после публикации протокола об итогах аукциона.

На основании изложенного, Комиссия Удмуртского УФАС России приходит к выводу о том, что обжалуемые Заявителем положения извещения о проведении Торгов не противоречат нормам действующего законодательства, не нарушают прав и законных интересов Заявителя.

Кроме того, фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что обжалуемое в доводе положение аукционной документации не препятствуют принятию участниками, и, в том числе, Заявителем, участия в Торгах путем подачи заявки.

При принятии настоящего решения учитывается, что Организатором торгов с победителем электронной процедуры - ООО "Э" на электронной торговой площадке АО "С" 14.03.2025 заключен договор аренды N 1684 (дата государственной регистрации: 17.03.2025, номер государственной регистрации: 18:28:000072:1471-18/065/2025-2), в связи с чем основания для выдачи предписания об устранении выявленных нарушений отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Удмуртского УФАС России по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров,

1. Признать жалобу <...> на действия Организатора торгов - Управления имущественных отношений Администрации г. Глазова при проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N 18:28:000072:1471 (номер извещения в системе ГИС торги - N 21000011520000000149, Лот N 1) обоснованной.

2. Признать Организатора торгов - Управление имущественных отношений Администрации г. Глазова нарушившим ч. 9 ст. 39.8, пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.

3. Предписание об устранении выявленных нарушений не выдавать.

4. Передать материалы уполномоченному должностному лицу для решения вопроса о возбуждении административного производства в отношении виновных должностных лиц.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение трех месяцев в Арбитражный суд Удмуртской Республики.